“We hebben een probleem met onze syndicus…”

Heel wat intakegesprekken of e-mails vangen met deze oneliner aan, waardoor deze haast een “er was eens … “- gehalte krijgt. Uit een verder gesprek blijkt dan vaak dat het probleem van de vraagsteller toch iets genuanceerder is dan dat.

De syndicus, die als uitvoerder van beslissingen van de Algemene Vergadering en orgaan van de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) optreedt, is tegen wil en dank vaak de belichaming van het probleem dat een mede-eigenaar ervaart. We moeten vaststellen dat veel mede-eigenaren, ondanks de inspanningen van de wetgever in 2010 om de appartementswet transparanter te maken, nog steeds een verkeerd beeld en zelfs verwachtingspatroon hanteren voor wat de werking van de VME betreft. Ook de Algemene Vergadering, waarvan de mede-eigenaar deel uit maakt, is een orgaan, en in tegenstelling tot de syndicus, het orgaan uit wiens schoot besluitvorming ontstaat.

Het is dus in eerste instantie aan de mede-eigenaren om te beslissen en te beheren, niet aan de syndicus. Men percipieert dit maar al te vaak omgekeerd. Het is nodig dat de mede-eigenaar dit mechanisme begrijpt.

Dit impliceert dan wel meteen een appèl op de verantwoordelijkheidszin van de mede-eigenaren. Vandaag is die meer dan ooit aan de orde. De overheid legt verplichtingen op inzake veiligheid en gezondheid van woningen, waarbij we onder meer zien dat anno 2019 in het besluitvormingsproces met betrekking tot werken aan gemeenschappelijke delen, al dan niet met doorwerking naar gemeenschappelijke delen, zelfs een vereenvoudiging in de wet is voorzien, in die zin dat zelfs een volstrekte meerderheid kan volstaan om initiatief te nemen.

Wettelijke verplichtingen en maatregelen sijpelen intussen ook binnen in functie van de huidige energiecrisis, maatregelen en projectie in functie van verwijdering van asbest uit ons gebouwenpark…

De normale slijtage van gebouwen na deze decennialang bewoond te hebben zonder relatief grote onderhoudswerken of herstellingen, manifesteert zich gelijktijdig. Zelfs zonder wettelijke verplichtingen, zijn er legio redenen voor mede-eigenaren om vandaag meer dan ooit het beheer van het eigen vastgoed actief in vraag te stellen.

Los van de wettelijke verplichtingen zijn gebouwen vandaag facilitair achterhaald; men stelt de vraag naar de plaatsing van zonnepanelen, laadpalen, nieuwe verwarmingstechnieken, enzovoort.

Men vermag besluitvorming, initiatief en visie niet verwachten van de syndicus. Wanneer initiatieven uitblijven, betreft dit een verantwoordelijkheid van de mede-eigenaren. Terzijde is het uiteraard aangenaam wanneer de syndicus noden, wettelijke verplichtingen, en dergelijke meer voorlegt en aankaart, en daarmee de mede-eigenaren in alle objectiviteit en onafhankelijkheid wijst op initiatieven die moeten worden genomen.

Voor zover de syndicus hierin verder gevraagd wordt de VME te begeleiden, kan deze extra dienst volkomen het voorwerp uitmaken van een afzonderlijke aanrekening overeenkomstig tarificatie die de syndicus eerder als bijlage toevoegde aan zijn syndicusovereenkomst. Men mag er inderdaad van uitgaan dat dergelijke tussenkomst de normale wettelijke taken en bevoegdheden en contractuele standaardvoorwaarden overschrijdt.

Indien men hierover transparant is en de lijst van forfaitaire prestaties echt als tool beschouwt om de mogelijkheid van deze extra diensten te duiden, geeft met een duidelijk signaal dat de basisopdracht van de syndicus beperkt is tot diens wettelijke taken.

De keuze om bepaalde ‘meerwerken’ aan te vragen bij de syndicus, vraagt vervolgens dat de VME bewust nadenkt over het eigen te volgen traject, en desgevallend dan ook bewust beleidskeuzes maakt. Dit mechanisme van prijszetting en taakinvulling van de syndicus heeft het voordeel dat de mede-eigenaren hun verwachtingspatroon correct kunnen invullen.

Bovendien beschermt de syndicus zich daarmee zelf, met name door niet te zeer en te persoonlijk op te gaan in een dossier, dan wel objectief uit te voeren wat hem gevraagd wordt en waarvoor hij in de meeste gevallen extra zal worden vergoed.

Bron: Jubel.be, Mr. Astrid Clabots, 17 november 2022