Sommige flatbewoners bellen al snel naar de syndicus, als hun kraan lekt of de verwarmingsketel het laat afweten. Maar die is daar niet verantwoordelijk voor. Voor wat dan wel?

Wie een appartement bezit, is soms ook de eigenaar van een kelder, een staanplaats of een garage in het hetzelfde gebouw. Daarnaast zijn er gemeenschappelijke delen die voor alle flateigenaars toegankelijk zijn, en waarvan ze allemaal mede-eigenaars zijn. Denk aan de lift, de gangen en de inkomhal.

Voor het beheer en onderhoud van die gemeenschappelijke delen staat een syndicus in. Als een gebouw uit twee of meer appartementen bestaat die in handen zijn van verschillende personen, zijn de mede-eigenaars – op enkele uitzonderingen na – wettelijk verplicht een syndicus aan te stellen. Dat hoeft geen professionele te zijn. Ook een mede-eigenaar kan als syndicus optreden. In kleinere appartementsgebouwen gebeurt dat wel vaker.

Het takenpakket van de syndicus van een appartementsgebouw is wettelijk vastgelegd maar desondanks bestaan er misverstanden over.

Misverstand 1: de syndicus lost alles op

‘De wet op de mede-eigendom lijnt de opdracht van een syndicus duidelijk af’, zegt Tom Van Campenhout, docent aan de AP Hogeschool Antwerpen en bestuurder van het syndicuskantoor 03Beheer, die zo’n 8.000 appartementen in Antwerpen in portefeuille heeft. ‘Eigenaars denken soms dat wij voor alles verantwoordelijk zijn, maar dat is niet zo. Wij staan in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Elk appartementsgebouw heeft statuten. Daarin staat wat tot de gemeenschappelijke delen behoort, en wat privé is.’

‘Onze opdracht stopt achter de deur van het appartement’, treedt collega Frederiek Thiers bij. Hij is penningmeester bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) en zaakvoerder van de professioneel beheerder FT Immo, die zo’n 5.000 appartementen in Zuid-West-Vlaanderen beheert.

Valt de elektriciteit in uw appartement uit of lekt er water uit een verwarmingselement? Het is niet aan de syndicus om die problemen op te lossen. ‘Nochtans gebeurt het geregeld dat wij als een soort eerste hulp bij ongevallen gezien worden’, zegt Thiers. ‘Of dat we worden ingeschakeld om overlast door een medebewoner aan te klagen. Maar wij geen politieagenten.’

Wat behoort dan wel tot het takenpakket van de syndicus? ‘De wet op de mede-eigendom vermeldt zo’n 15 taken’, zegt Thiers. Zo voert de syndicus de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars (VME), waarin alle mede-eigenaars verenigd zijn. Hij moet de energieleverancier en de verzekeraar betalen en de provisies van alle flateigenaars innen. Die betalen elke maand of elk kwartaal een voorschot aan de syndicus, dat de kosten voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen dekt.

Daarnaast is de syndicus verantwoordelijk voor het opstellen van een begroting, zodat de mede-eigenaars een zicht hebben op de lopende en buitengewone kosten. Ook moet de syndicus één keer per jaar een algemene vergadering bijeenroepen. Daar nemen de mede-eigenaars beslissingen over de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het is aan de syndicus om uit te voeren (of te laten uitvoeren) wat op zo’n vergadering beslist wordt.

Behoort ook tot het takenpakket: bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer. ‘Stel dat er stormschade is aan het dak van een appartementsgebouw, dan is de syndicus verplicht actie te ondernemen zodat de schade niet erger wordt. Er moet niet gewacht worden om de schade te herstellen tot de algemene vergadering plaatsvindt’, zegt Thiers. ‘Ook als een mede-eigenaar zijn financiële verplichtingen niet nakomt, moet de syndicus een extra provisie opvragen bij de mede-eigenaars zodat de VME haar verplichtingen tegenover leveranciers kan blijven nakomen’, zegt Van Campenhout.

‘Als een appartement verkocht wordt, is het de taak van de syndicus de kandidaat-koper op voorhand in te lichten over de stand van zaken in het appartementsgebouw’, zegt Thiers. De syndicus stelt onder meer de jongste drie verslagen van de algemene vergadering ter beschikking en geeft een update over het reservekapitaal, de spaarpot van de VME. ‘Op die manier koopt de nieuwe eigenaar geen kat in een zak.’

Misverstand 2: de syndicus is de baas van het gebouw

‘Sommigen denken dat wij het gebouw naar goeddunken beheren, maar dat klopt niet helemaal’, zegt Van Campenhout, syndicus 03beheer. ‘Een syndicus voert uit wat beslist wordt op de algemene vergadering. Als daar beslist wordt de gevel van een appartementsgebouw niet te renoveren, dan gebeurt dat niet, al is het misschien wenselijk. Een goede syndicus begeleidt de VME wel bij beslissingen en wijst op de verantwoordelijkheden van de mede-eigenaars.

Misverstand 3: de syndicus rekent veel aan

‘Soms krijgen we te horen dat een professionele syndicus duur is’, zegt Thiers. ‘Maar wij krijgen een ereloon op basis van het wettelijke takenpakket.’ Hoeveel dat ereloon bedraagt, hangt onder meer af van de grootte van het appartementsgebouw. Reken op 20 à 30 euro per maand per appartement voor een gebouw van 20 appartementen.

‘Voor kwaliteit en service moet je nu eenmaal betalen. Bovendien verwarren eigenaars het ereloon van de syndicus soms met de provisie die ze maandelijks of op kwartaalbasis betalen. Maar van dat bedrag gaat maar een stukje naar ons.’

SYNDICUS, EEN KNELPUNTBEROEP

In ons land zijn er 100.000 mede-eigendommen (VME’s), blijkt uit cijfers van de Kruispuntbank voor Ondernemingen. Maar er zijn verhoudingsgewijs niet bijster veel professionele syndici om die appartementsgebouwen te beheren. Begin dit jaar waren 513 vastgoedmakelaars-syndici actief, blijkt uit cijfers van het BIV. Zij werken uitsluitend als syndicus.

Daarnaast zijn 2.676 bemiddelaars-syndici, die als vastgoedmakelaar en als syndicus mogen werken, maar van wie niet duidelijk is of ze beide combineren. Het aantal syndici-mede-eigenaars – een syndicus hoeft geen professional te zijn – is ook onduidelijk.

Bron: De Tijd 21 mei 2023