Opgelet voor wie binnenkort renovatiewerken aan een appartementsgebouw wil (laten) uitvoeren. De nieuwe Appartementswet (1 januari 2019) bevat een aantal belangrijke aanpassingen inzake verbouwingswerken aan appartementen. De nieuwe wetgeving maakt het in veel gevallen eenvoudiger om vlotter en sneller de verbouwingen te realiseren.

Werken aan de gemene delen

Voor een renovatie aan de gemeenschappelijke of gemene delen is volgens de nieuwe wet nog maar een tweederdemeerderheid vereist. Voordien was er een drievierdemeerderheid nodig. Indien er sprake is van werken die noodzakelijk zijn om in orde te zijn met de wettelijke voorschriften, volstaat zelfs een normale meerderheid van 1/2+1. Werken om appartementen conform de wet te maken, komen overigens steeds vaker voor. Vooral omdat de richtlijnen inzake (dak)isolatie steeds strenger worden.

Kleine reparaties

Om rompslomp en nodeloze procedures te vermijden kan de syndicus zelf beslissen over kleine herstellingswerken of reparaties die dringend nodig zijn voor het gebouw. Soms is het nodig om snel te kunnen ingrijpen om verdere schade aan het gebouw te voorkomen. Dit is uiteraard in het belang van het gebouw en de mede-eigenaars.

Afbraak en heropbouw

In een situatie waarin de afbraak en heropbouw van oude appartementen voordeliger is dan een renovatie, moesten vroeger alle eigenaars het unaniem eens zijn om tot de afbraak te kunnen overgaan. Alleen met unanimiteit bij de stemming kon dat beslist worden. Door die situatie kon één eigenaar een afbraak vertragen, blokkeren of tegenhouden. In de nieuwe Appartementswet is voorzien dat hiervoor een viervijfdemeerderheid nodig is. Daaraan zijn weliswaar twee voorwaarden gekoppeld.

• Voorwaarde 1: de afbraak is noodzakelijk in verband met hygiëne en veiligheid.
• Voorwaarde 2: de kostprijs van de volledige renovatie is buitensporig hoog. De vrederechter zal dat moeten beoordelen.

Vrederechter

In het geval een mede-eigenaar het niet eens is met een beslissing van de av, heeft hij/zij de mogelijkheid om dit aan te vechten via een procedure voor de vrederechter. Het is ook mogelijk om via de vrederechter af te dwingen om noodzakelijke en dringende werken aan de gemeenschappelijke delen te laten uitvoeren op kosten van de gemeenschap.

Kosten van werken aan gemene delen

Bij werken aan de gemene delen, worden de kosten verspreid over de verschillende mede-eigenaars à ratio van het aantal aandelen die iedere mede-eigenaar per kavel bezit in de gemene delen. In sommige gevallen zal er ook gekeken worden naar welke appartementen het meeste baat hebben bij/profiteren van/een waardestijging bij een bepaalde verbouwing. Zij zullen dan verhoudingsgewijs meer moeten bijdragen. Dit gebeurt weleens bij verbouwingen aan daken of wijzigingen aan de lift. Meestal kunnen de statuten opheldering brengen bij twijfel. Veel mede-eigendommen werken met een reservefonds om onverwachte uitgaven op te vangen. Bij verbouwingswerken kan dat reservefonds aangewend worden, maar dat is geen verplichting. Een reservefonds aanleggen is dd. 1 januari 2019 ook verplicht geworden (enkele uitzonderingen daargelaten). In sommige gevallen kan een lening soelaas bieden.

Werken in eigen appartement van een mede-eigenaar

Indien een mede-eigenaar verbouwingen wil doen in zijn eigen appartement, aan de privatieve delen dus, is dit toegestaan op voorwaarde hij dat hij/zij niet raakt aan de gemene delen. Uiteraard moet hij/zij volledig zelf opdraaien voor de kosten van de verbouwingswerken. Bij grotere verbouwingen is het raadzaam om in de statuten na te kijken welke delen gemene delen zijn. Soms moet je opletten als je iets wilt wijzigen aan binnenmuren omdat die kunnen behoren tot de gemene delen van het gebouw.